Δικηγόρος κτηματολογίου.
Τι κάνει ένας δικηγόρος στο κτηματολόγιο
Έλεγχος ακινήτου
Η αγορά κατοικίας είναι ίσως η σημαντικότερη οικονομική συναλλαγή που θα συνάψει κάποιος και για πολλούς είναι μια απόφαση ζωής. Πριν προχωρήσετε στην αγορά ενός σπιτιού είναι απαραίτητο να γίνουν μια σειρά από έλεγχοι, που θα εξασφαλίσουν ότι αυτή η απόφαση αποτελεί τη σωστή επιλογή. Ο πρώτος θα αφορά τον επανέλεγχο της απόφασής σας για την αγορά ακινήτου ενώ στη συνέχεια θα πρέπει να ακολουθήσει νομικός και τεχνικός έλεγχος.
Έλεγχος προσωπικής απόφασης
Είναι πολύ σημαντικό να εξετάσετε για μια τελευταία φορά αν η επιλογή σας είναι η σωστή σε σχέση με το είδος της κατοικίας που επιθυμείτε (διαμέρισμα, μονοκατοικία, μεζονέτα κ.λπ.), την περιοχή (κέντρο, προάστιο) αλλά και την προσβασιμότητα σε μέσα μαζικής μεταφοράς, σχολεία, καταστήματα και φυσικά στην εργασία σας. Παράλληλα, πρέπει να επανελέγξετε και να βεβαιωθείτε ότι ο τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς του ακινήτου, για παράδειγμα το στεγαστικό δάνειο, είναι ο κατάλληλος και ότι μπορείτε πραγματικά να αναλάβετε την υποχρέωση αποπληρωμής χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις στο μέλλον.
Νομικός έλεγχος
Πραγματοποιείται από δικηγόρους και συνίσταται σε έλεγχο τίτλων του ακινήτου. Οι δικηγόροι μεταβαίνουν στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο προκειμένου να εξετάσουν τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Πρέπει να προβούν σε ενδελεχή έλεγχο των τίτλων κτήσεων του πωλητή, τουλάχιστον για μια εικοσαετία, ζητώντας και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά. Εξετάζουν αν στους τίτλους του πωλητή υπάρχει κάποια αίρεση, αν έχει εξοφλήσει το τίμημα της δικής του αγοράς και επιπλέον προσέχει μήπως σε κάποιον από τους προηγούμενους τίτλους υπάρχει δουλεία. Στη συνέχεια ελέγχουν το τυχόν υπάρχον εργολαβικό συμβόλαιο αλλά και τους όρους του συμβολαίου σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και τους κανονισμούς της πολυκατοικίας καθώς και τις τυχόν τροποποιήσεις τους και τις συμφωνηθείσες χρήσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέχονται σε αυτά. Όταν στη διάρκεια της αγοραπωλησίας ο πωλητής παρίσταται και εκπροσωπείται με πληρεξούσιο, πρέπει να ελεγχθεί η αρμοδιότητα εκείνου ενώπιον του οποίου συνετάγη και, φυσικά, αν στον παριστάμενο εντολοδόχο παρέχονται οι συγκεκριμένες εντολές που έχουν συμφωνηθεί. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα πληρεξούσια που συντάσσονται στην αλλοδαπή, προκειμένου να διαπιστωθεί η γνησιότητά τους, καθώς και στις περιπτώσεις που ο πωλητής είναι άτομο ηλικιωμένο, άρρωστο ή ανήλικο. Με την υπογραφή των συμβολαίων οι δικηγόροι οφείλουν να επισημάνουν στον αγοραστή την ανάγκη της όσο το δυνατόν γρηγορότερης μεταγραφής, διότι την κυριότητα ενός ακινήτου αποκτά ο πρώτος που μετέγραψε και όχι ο πρώτος που αγόρασε!
Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας
Η ελληνική κτηματαγορά πάσχει από μία πολύ σημαντική έλλειψη: την έλλειψη πλήρους κτηματογράφησης της ελληνικής επικράτειας. Το γεγονός ότι πρόσφατα σχεδόν σε όλη την Ελλάδα οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας κλήθηκαν να δηλώσουν τις ιδιοκτησίες και να καταβάλλουν σχετικό τέλος δεν σημαίνει ότι έχει κτηματογραφηθεί η σχετική ιδιοκτησία, αφού αυτό είναι μια πολύπλοκη διαδικασία κατά την οποία εξειδικευμένοι τοπογράφοι μηχανικοί και άλλοι επιστήμονες αποτυπώνουν την ιδιοκτησία με πιστότητα σε χάρτες που φέρουν συντεταγμένες. Η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της Ελλάδας αργεί ακόμα πολύ, δυστυχώς.
Αποτέλεσμα της έλλειψης, ή ακριβέστερα της μη ολοκλήρωσης, του κτηματολογίου είναι ότι υπάρχει σε πολλές περιοχές της χώρας αν όχι στο μεγαλύτερο μέρος της μεγάλη ασάφεια και αβεβαιότητα για τα όρια των διαφόρων ιδιοκτησιών αλλά και για τον τρόπο κτήσης της κυριότητας από τους φερόμενους ως ιδιοκτήτες. Αυτή η ασάφεια οδηγεί τις περισσότερες φορές σε αντιδικίες, κυρίως μεταξύ συγγενών και γειτόνων.
Η απόδειξη της ιδιοκτησίας και των ορίων της γίνεται με έγγραφα που ο δικηγόρος καλείται να εξετάσει με τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” που διενεργεί στα τοπικά υποθηκοφυλάκεια. Τα υποθηκοφυλάκεια είναι δημόσιες υπηρεσίες όπου τηρούνται βιβλιοδετημένα τα συμβόλαια αγοράς ακινήτων και οι λοιποί τίτλοι κυριότητας που προβλέπονται από το νόμο.
Ρόλος του δικηγόρου στην αγορά ακινήτων είναι να διενεργήσει τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” στο υποθηκοφυλάκειο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο που ενδιαφέρει τον πελάτη του.
Ο δικηγόρος κτηματολογίου πρέπει να εξαντλεί
την έρευνά του σε αυτά τα δημόσια βιβλία σε βάθος τουλάχιστον 20-30 ετών ώστε να διασφαλιστεί πως τυχόν δικαιώματα τρίτων στο ακίνητο τα οποία δεν αποτυπώνονται στα δημόσια βιβλία έχουν υποπέσει στην παραγραφή.
Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται δύο φορές.
Την μία φορά ο έλεγχος είναι ενδελεχής και αναλυτικός και πραγματοποιείται προτού ο πελάτης καταβάλει προκαταβολή ή άλλως δεσμευτεί έναντι του πωλητή. Την δεύτερη φορά, ο έλεγχος γίνεται συνοπτικά για τυχόν μεταγενέστερες, δόλιες μεταγραφές που τυχόν έγιναν την τελευταία στιγμή πριν την υπογραφή του συμβολαίου.
Φυσικά είναι και ο καθ’ ύλην αρμόδιος να βεβαιώσει την καλή κατασκευή του κτιρίου και την συμμόρφωσή του με τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό, όπως αυτός ίσχυε κατά την ανέγερσή του.
Αλλά και ακόμα και στις αγορές οικοπέδων ή αγρών, για τους λόγους που προαναφέρθηκαν είναι σκόπιμη και συχνά επιτακτική η χρησιμοποίηση τοπογράφων μηχανικών που θα διασφαλίσουν ότι η ιδιοκτησία προς αγορά είναι ελεύθερη από αμφισβητήσεις, διεκδικήσεις και ασάφειες.
Στην Ελλάδα, οι δικαιοπραξίες που άπτονται των ακινήτων, δηλαδή οι μισθώσεις και οι αγοραπωλησίες, περιβάλλονται από πολυνομία, η οποία εύκολα μπορεί να οδηγήσει τον υποψήφιο ενδιαφερόμενο, αγοραστή ή πωλητή, μισθωτή ή εκμισθωτή, σε σύγχυση, πόσο μάλλον σε συνδυασμό με την αναμφισβήτητη επιρροή της γραφειοκρατίας στον συγκεκριμένο τομέα.
